מחזור משכנתא – מקבלים תנאים חדשים ומשופרים

כבר בתחילת שנת 2019 חלה ירידה בריביות המשכנתא. ירידה זו הובילה ישראלים רבים, המחזירים החזר חודשי על המשכנתא, לבצע מחזור משכנתא. הכוונה במונח זה היא שאנו לוקחים את המשכנתא הקיימת שיש לנו ובמקומה – מתחילים לשלם על משכנתא חדשה. מדובר בתהליך המרה של ההלוואה הישנה, קבלת תנאים חדשים ותשלום משכנתא חדשה.

קיימים שני שינויים עיקריים שנחשבים למחזור: האחד שינוי או המרה של מסלול המשכנתא הקיים למסלול אחד; השני הוא השארה של אותו מסלול, אך קיצור או הארכה של התקופה. גם שינוי ריבית המשכנתא נחשב למחזור.

ישנם שני סוגי מחזור משכנתא:

1. מחזור פנימי – מצב בו אנו ממחזרים את המשכנתא שנלקחה מהבנק.
2. מחזור חיצוני – אין שינוי בתנאי המשכנתא, אלא העברה שלה לבנק אחר.

האם מחזור משכנתא דורש ייעוץ מקצועי?

זה מאוד תלוי בסוג המשכנתא שלקחתם בתחילת הדרך ובתנאים שלה. אם הייתם קלי דעת ולא חשבתם עד הסוף, וגיליתם שהתנאים שלכם טעוני שיפור, כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות, שיסייע לכם לקבל תנאים טובים יותר. יש כמה מצבים עיקריים בגינם מומלץ לבצע בדיקה לגבי המשכנתא ואף לשקול ייעוץ משכנתאות במידת הצורך:

• ירידת ריביות – אם שמעתם ממישהו שאתם מכירים, או אפילו קראתם כי יש ירידה בריביות במשקל או בשוק המשכנתאות בישראל, חובה לבדוק מה קורה במשכנתא שלכם והאם היא מאופיינת למצב הקיים בשוק. במקרים רבים נמצא כי התשלום הוא גבוה מהממוצע. כאשר זה המצב, ייתכן מאוד כי משתלם לכם למחזר את המשכנתא.
  ניתן להשוות את זה לשוק התקשורת. אם בעבר היינו משלמים מאות שקלים בחודש על אינטרנט וכבלים, היום מדובר בשירות בסיסי שעולה כמה עשרות ש“ח למשפחה. ריבית המשכנתא היא דבר שיכול כל הזמן להשתנות. לכן, גם אם לקחתם אותה לפני שנה ואפילו פחות, ייתכן כי הריבית ירדה בצורה משמעותית.
• שינויים בהחזרים החודשיים – נניח ולקחתם משכנתא לפני 5 שנים, עם התחייבות של 5,000 ש“ח; בחודש האחרון, קידמו אתכם בעבודה – וכעת אתם יכולים להחזיר 7,000 ש“ח. במקרה מסוג זה, מאוד מומלץ לבדוק ובעת הצורך – לשנות את שני המסלולים. כלומר, מצד אחד – אתם רוצים להגדיל את ההחזר החודשי, מה שיקצר את זמן המשכנתא. מצד שני – תוכלו גם לקבל ריבית טובה יותר. זה נכון גם למצב הפוך, בו התחייבתם לסכום גבוה ואתם מרגישים שאתם בקושי מצליחים להרים את הראש מעל המים. במצב שכזה, ודאי הייתם רוצים להקטין את הסכום שאתם מחזירים בכל חודש.
• החזר סכום גבוה לצמצום המשכנתא – למשל, אם לקחתם משכנתא בסכום של 900,000 ש“ח והצלחתם לחסוך או אפילו קיבלתם סכום גדול (ירושה למשל) איתו הייתם רוצים לסגור חלק מהמשכנתא, למשל 200,000 ש“ח. הדבר מעיד כי ההלוואה תשתנה בצורה משמעותית. לכן, לפני שאתם מגיעים לנקודת סילוק, שווה לבדוק לגבי כדאיות בהקשר של מחזור משכנתא, ועל פי זה – לבצע את ההחזרים.

לפני שמבצעים את המחזור, עלינו לבדוק האם התהליך בכלל יחסוך לנו כסף. לשם כך, יש להוציא דו“ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק שלכם. דו“ח זה כולל את שני המסלולים, התקופה שנשארה לכל מסלול, הריבית שאתם משלמים עכשיו, כמה כסף אתם מחזירים בכל חודש והאם עליכם לשלם עמלות פירעון במצב של מחזור – או סילוק – המשכנתא. בחלק מהבנקים ניתן להוציא את הדו“ח הזה ישירות מהאינטרנט. האופציה השנייה היא כאמור, להיעזר ביועץ משכנתאות שיסייע לכם בתהליך שלב אחר שלב. דרך הייעוץ, תוכלו אף להתוודע אל עוד שיטות הקיימות בעולם המשכנתאות, כגון משכנתא הפוכה.